Ixelles : Usquare et l'évolution d'un campus urbain

À Ixelles, le site des anciennes casernes de la gendarmerie s’est mué en Usquare, un campus urbain ouvert mêlant logements étudiants, équipements universitaires, espaces culturels et activités économiques. Porté par la Région de Bruxelles-Capitale et les universités ULB et VUB, ce projet d’environ 3,8 hectares et près de 50.000 m² bâtis ambitionne de redéfinir la vie étudiante et de quartier, au carrefour de l’avenue de la Couronne, de la rue Fritz Toussaint et du boulevard Général Jacques (SAU-MSI, Usquare.brussels). Consultez les annonces de kots à Bruxelles pour découvrir les opportunités de logement.

Usquare, un projet ambitieux

Un site stratégique au cœur d’Ixelles

Le périmètre d’Usquare, à la frontière des quartiers de la Plaine, de la Cambre et des abords du cimetière d’Ixelles, occupe une position charnière entre les campus du Solbosch (ULB) et d’Etterbeek (VUB). L’emplacement, desservi par les trams 7, 25 et 81 sur le boulevard Général Jacques, le bus 95 sur l’avenue de la Couronne et la proximité de la gare d’Etterbeek, en fait un nœud de mobilité pertinent pour les étudiants et les travailleurs (STIB, plan du réseau). L’ancienne caserne, longtemps close et utilisée par la gendarmerie puis la police fédérale, a amorcé sa transition par une occupation temporaire, See U, dès 2019, avant l’ouverture progressive des premiers bâtiments rénovés sous la bannière Usquare.brussels (SAU-MSI, See U).

La transformation pilotée par la Société d’Aménagement Urbain (SAU-MSI) a pour objectif de créer un campus urbain ouvert, accessible et mixte. Sur une surface d’environ 3,85 hectares, le masterplan combine du logement étudiant, des équipements académiques partagés, des espaces de recherche et d’innovation, des commerces de proximité, un parc public et une ouverture traversante vers la rue Fritz Toussaint et l’avenue de la Couronne (SAU-MSI, Usquare.brussels). Les gabarits existants sont en grande partie conservés et réaffectés, ce qui contribue à l’identité patrimoniale du site. Découvrez comment les innovations durables transforment les kots wallons.

Cette reconversion s’inscrit dans un contexte plus large de pression foncière à Ixelles et, plus globalement, en Région bruxelloise. Avec plus de 39.000 étudiants à l’ULB (ULB, Chiffres clés) et environ 20.000 à la VUB (VUB, Facts & Figures), la demande en kots autour du Solbosch, de la Plaine et de Flagey dépasse l’offre, en particulier entre septembre et octobre. Le développement d’Usquare vise une réponse qualitative et durable à cette demande, tout en prévenant une gentrification accélérée des rues avoisinantes (Guide Ixelles – KotPlace).

Mixité des fonctions et phasage des travaux

Le programme prévoit environ 600 logements étudiants, deux Maisons internationales accueillant des chercheurs et doctorants, des auditoires et laboratoires partagés ULB-VUB, des espaces de coworking et des équipements ouverts au public (SAU-MSI, Usquare.brussels). La mixité est pensée à l’échelle de l’îlot, avec des rez-de-chaussée actifs sur les axes de flux (Couronne, Fritz Toussaint) et des fonctions résidentielles davantage en cœur d’îlot. Le phasage, entamé après l’occupation transitoire See U (2019-2022), s’étale sur plusieurs années, avec une montée en puissance des livraisons d’unités de logement et de surfaces académiques jusqu’au milieu de la décennie, puis l’aménagement complet des espaces publics. Envie d'en savoir plus sur les kots autonomes en énergie?

La stratégie privilégie la rénovation lourde plutôt que la démolition-reconstruction, afin de réduire le bilan carbone et de conserver la trame historique. Plusieurs bâtiments pilotes ont expérimenté la réutilisation in situ des matériaux, la préfabrication bois et des approches de circularité issues des laboratoires universitaires (Urban.Brussels; VUB Circular Retrofit Lab). Ces choix techniques influencent le calendrier, mais offrent des bénéfices mesurables en termes d’énergie grise et de performance PEB.

La requalification des voiries internes favorise les cheminements piétons et cyclables, avec une perméabilisation accrue des sols et la plantation d’arbres d’alignement. L’objectif est de créer un maillage fin entre les quartiers voisins et le campus, évitant l’effet d’« îlot fermé » longtemps reproché aux anciennes casernes. L’accessibilité universelle, la sécurité des modes actifs et la convivialité des rez-de-chaussée sont intégrées à la programmation, notamment autour des portes sur la rue Fritz Toussaint et du futur parc central (SAU-MSI, Usquare.brussels).

Gouvernance et objectifs environnementaux

La gouvernance repose sur une articulation entre la Région, la SAU-MSI, les universités et les communes concernées (Ixelles, Bruxelles). Le cadre urbanistique, supervisé par Urban.Brussels, fixe des exigences de performance énergétique (visées PEB A ou B selon les typologies), de gestion des eaux pluviales et de préservation patrimoniale (Urban.Brussels, fiches projets). Les universités y voient un levier pour renforcer la coopération intercampus et attirer des talents internationaux via des infrastructures adaptées. Pour plus de détails sur le sujet, consultez notre guide complet sur la domiciliation en kot.

Sur le plan environnemental, la logique « rénover d’abord » réduit les émissions liées aux matériaux, tandis que l’optimisation des enveloppes, la ventilation double flux et la sobriété des systèmes techniques ciblent une baisse durable des consommations. Les espaces verts de pleine terre participent à l’adaptation climatique (îlots de fraîcheur, infiltration). Les stationnements automobiles sont rationnés au profit des mobilités actives et des transports publics, en cohérence avec l’offre STIB et la liaison vers la gare d’Etterbeek (STIB; SAU-MSI).

Les espaces culturels

De See U à une offre pérenne

Avant la stabilisation du projet, le site a connu une période d’occupation temporaire sous l’enseigne See U (2019-2022), souvent présentée comme la plus vaste occupation transitoire de Belgique, avec plus de 100 porteurs de projets, des ateliers, une programmation culturelle et un cinéma en plein air dans la cour principale (SAU-MSI, See U). Cette phase a permis de tester des usages, d’ouvrir symboliquement les murs et de tisser des liens avec les habitants d’Ixelles, entre la place Flagey, la chaussée de Boondael et le quartier de la Cité Universitaire.

L’héritage de See U se retrouve aujourd’hui dans la volonté d’intégrer des lieux de création et de médiation culturelle au sein d’Usquare. Les rez-de-chaussée prévoient des espaces polyvalents pour expositions, résidences artistiques et événements associatifs, avec des entrées sur l’avenue de la Couronne et des percées vers le futur parc central. La complémentarité avec les équipements existants du quartier (Flagey, La Cambre, théâtres universitaires) renforce l’attractivité d’Ixelles comme pôle culturel à l’échelle de Bruxelles.

L’ouverture d’espaces publics traversants favorise les parcours culturels et la visibilité des initiatives locales. Les universités, par le biais de leurs services culturels, annoncent des formats hybrides associant sciences, arts et société, dans la veine des « open labs » et des conférences-démo. Cette porosité entre campus urbain et ville dense est un marqueur de l’identité d’Usquare (SAU-MSI, Usquare.brussels; ULB Culture).

Programmation, accessibilité et ancrage local

La programmation culturelle future s’oriente vers des cycles thématiques, en collaboration avec des opérateurs ixellois. Les formats légers – expositions temporaires, ateliers participatifs, projections – pourront alterner avec des temps forts liés au calendrier académique. La priorité est donnée à l’accessibilité, avec des espaces en rez-de-chaussée sans seuil, une signalétique multilingue et des horaires adaptés aux publics étudiants et riverains.

L’ancrage local passe par des partenariats avec des associations de quartier et des écoles, notamment le long de la rue du Champ de Mars et de la chaussée de Wavre, pour développer des ateliers de médiation culturelle. L’objectif est d’éviter la simple « destination événementielle » pour privilégier des usages quotidiens : lieux de répétition, bibliothèques de quartier, cafés culturels. La taille des modules, autour de quelques dizaines à quelques centaines de mètres carrés, permet cette granularité.

La politique tarifaire envisagée pour certaines activités devrait rester modérée, selon les standards universitaires et associatifs, tout en mobilisant des financements croisés. Les indicateurs de suivi (fréquentation, mixité des publics, taux d’occupation) seront clés pour ajuster la programmation et garantir que l’offre bénéficie réellement aux habitants d’Ixelles autant qu’aux étudiants.

Effet réseau avec les institutions voisines

Usquare s’insère dans un écosystème culturel dense : la place Flagey et ses salles, les ateliers de l’ENSAV La Cambre, et les espaces universitaires de l’ULB/VUB. Cette proximité favorise des coproductions et des résidences croisées, notamment pour des projets transdisciplinaires associant design, urbanisme, données et arts visuels. Les circuits courts culturels – exposition, restitution publique, débat – gagneront à se déployer dans un rayon piéton entre l’avenue de la Couronne, l’avenue Franklin Roosevelt et la chaussée d’Ixelles.

L’accessibilité par les transports publics et les itinéraires cyclables est un atout pratique pour attirer des publics bruxellois au-delà d’Ixelles. Les trams sur le boulevard Général Jacques, la ligne de bus 95 vers le centre-ville et les connexions vélo vers le bois de la Cambre et le quartier européen (via la chaussée de Wavre) réduisent les frictions logistiques, ce qui compte pour la fréquentation de lieux culturels en soirée (STIB, plan du réseau).

À terme, l’inclusion de surfaces commerciales en pied d’immeuble (librairie, café, restauration légère) doit contribuer à la viabilité économique des espaces de création, éviter les « vitrines vides » et encourager les parcours mixtes « culture + quotidien ». Cette approche de la centralité de quartier est cohérente avec les objectifs du projet Usquare et la dynamique d’Ixelles telle que décrite dans les guides locaux (Guide Ixelles – KotPlace).

Coworking et innovation

Des laboratoires ouverts au cœur du campus urbain

Au-delà des logements, Usquare mise sur l’innovation académique et entrepreneuriale. Les universités y projettent des laboratoires mutualisés, des espaces de prototypage et des « open labs » accessibles à des communautés élargies, dans l’esprit des tiers-lieux. Cette orientation est confirmée par les documents de la SAU-MSI qui évoquent des équipements de recherche partagés ULB-VUB et des surfaces de travail collaboratif (SAU-MSI, Usquare.brussels).

Ce dispositif complète les infrastructures existantes sur les campus voisins (FabLabs, bibliothèques scientifiques) et vise une montée en gamme des services offerts aux étudiants-entrepreneurs, chercheurs et spin-offs universitaires. L’objectif est de fluidifier le passage de l’idée au prototype puis au projet d’entreprise, dans un environnement inspirant et connecté à la ville – un atout pour Bruxelles dans la compétition des villes-universités. Découvrez également des espaces de coworking dédiés aux technologies vertes.

Les labs de rénovation circulaire, testés par la VUB à travers le Circular Retrofit Lab, ont déjà fourni des retours d’expérience sur la modularité, la réutilisation de composants et l’évaluation du cycle de vie (VUB, Circular Retrofit Lab). Ces briques méthodologiques irriguent les futurs espaces de coworking d’Usquare : conception réversible, planchers techniques, cloisons démontables, mobiliers reconditionnés.

Un écosystème pour étudiants-entrepreneurs et chercheurs

À Ixelles, la demande en espaces de coworking adaptés aux rythmes académiques est réelle. Les dispositifs de soutien à l’entrepreneuriat étudiant, tels que Start.LAB (ULB) ou les incubateurs partenaires, gagneront à s’appuyer sur une adresse centralisée et accessible depuis l’avenue de la Couronne et la gare d’Etterbeek. La présence d’un vivier de 59.000 étudiants ULB-VUB confère un potentiel d’animation élevé et un flux continu de projets (ULB; VUB).

Au quotidien, le coworking associé à Usquare doit offrir une palette de services standardisés et lisibles : postes flex et bureaux fermés, salles de réunion équipées, studios audio/vidéo, stockage de prototypes et zones de test. L’enjeu n’est pas seulement de fournir des mètres carrés, mais de garantir un cadre d’accompagnement (mentorat, propriété intellectuelle, accès aux bases de données) et des passerelles avec les laboratoires de recherche.

La localisation ixelloise, à quinze minutes à vélo du quartier européen et des institutions internationales, ouvre des perspectives de partenariats, notamment pour les projets liés aux politiques publiques, au Green Deal et aux technologies urbaines. La proximité de la place du Châtelain et de l’avenue Louise peut aussi favoriser des liens avec des agences créatives et cabinets de conseil implantés à Bruxelles.

Indicateurs d’impact et articulation avec le marché

Pour mesurer la valeur d’Usquare en matière d’innovation, des indicateurs tangibles seront nécessaires : nombre de projets incubés, taux de survie à trois ans, brevets et publications associés aux laboratoires partagés, emplois créés à Ixelles et dans la Région. Le suivi longitudinal, coordonné par les universités et la SAU-MSI, permettra d’ajuster l’offre de coworking et d’éviter la sous-utilisation de certaines surfaces.

Dans le paysage bruxellois, Usquare devra trouver sa place aux côtés d’autres hubs (par exemple Greenbizz à Laeken, les incubateurs universitaires et espaces privés du centre et du Pentagone) afin d’éviter les redondances. L’atout d’Ixelles réside dans la proximité des deux grands campus et d’une forte densité d’étudiants, au cœur d’un quartier déjà structuré par des commerces et services quotidiens (Guide Ixelles – KotPlace).

À terme, l’alignement sur les objectifs régionaux en matière d’économie circulaire et de neutralité climatique sera un critère d’évaluation. Les espaces de coworking pourront servir de vitrines pour des pratiques sobres et réplicables, avec un effet démonstrateur sur d’autres opérations à Bruxelles (Urban.Brussels; SAU-MSI).

Impact sur la vie étudiante

Logement : une offre accrue mais encore sous tension

Le cœur de l’attente étudiante porte sur le logement. Les quelque 600 kots prévus à Usquare doivent apporter un surcroît d’offre à Ixelles, où les loyers ont augmenté ces dernières années. Selon l’Observatoire des loyers 2023 de la Région de Bruxelles-Capitale, le loyer médian des chambres avec sanitaires ou cuisine partagés à Bruxelles atteint environ 500 € par mois, hors charges, avec des variations sensibles selon la localisation et l’état du bien (Perspective.brussels, Observatoire des loyers 2023). Autour de la place Flagey, de la chaussée d’Ixelles et du cimetière d’Ixelles, la concurrence est forte à la rentrée.

L’implantation de kots sur un campus urbain adjacent au Solbosch et proche d’Etterbeek réduit les temps de déplacement et peut limiter la pression sur des rues résidentielles saturées de demandes. L’effet prix dépendra toutefois de la part d’unités proposées en loyer « modéré » et des conditions associées (baux étudiants, charges maîtrisées, PEB performants). Les deux Maisons internationales ULB-VUB contribueront à l’accueil des doctorants et chercheurs, un segment souvent en tension sur le marché ixellois (SAU-MSI, Usquare.brussels).

Une vigilance s’impose quant aux effets de diffusion sur le parc privé : si les loyers Usquare se positionnent dans le haut de la fourchette, l’impact sur l’accessibilité globale pourrait être limité. À l’inverse, une part significative de logements à loyers maîtrisés aurait un effet d’entraînement positif, notamment pour les étudiants boursiers ou aidés par les CPAS. Pour vous loger à proximité, explorez notre offre de kots étudiants.

Mobilité, services et qualité de vie

La desserte du site facilite les déplacements quotidiens. Les trams 7 et 25 relient le boulevard Général Jacques à Meiser et à la gare de Boondael, tandis que le 81 file vers le quartier de la Bourse via le cimetière d’Ixelles et le 95 assure un axe Nord-Sud entre Ixelles et le centre (STIB). Les cheminements cyclables vers le bois de la Cambre et la place Flagey, ainsi que la gare d’Etterbeek à proximité, sécurisent des trajets de courte distance et renforcent l’attractivité du campus urbain pour la vie étudiante.

Au-delà du logement, la présence d’espaces culturels, de coworking et de commerces de proximité en rez-de-chaussée doit encourager une vie de quartier équilibrée. Les étudiants bénéficieront d’une offre alimentaire diversifiée le long de la chaussée de Boondael et de la chaussée d’Ixelles, ainsi que d’espaces verts pour la détente. La création d’un parc central au sein d’Usquare améliorera la qualité environnementale et le confort estival, enjeu grandissant en contexte de réchauffement urbain (SAU-MSI, Usquare.brussels).

La mixité des publics – étudiants, chercheurs, habitants – peut favoriser des interactions positives, mais appelle une gouvernance fine des usages en soirée, des nuisances sonores et de la propreté. Des chartes de bon voisinage et des médiations locales, testées lors de See U, offrent des pistes pour un équilibre durable.

Conseils pratiques pour se loger à Usquare et alentours

Pour les étudiantes et étudiants visant Ixelles et Usquare, plusieurs réflexes concrets améliorent les chances de trouver un kot adapté :

• Calendrier: commencez les démarches au printemps (avril-juin) pour une rentrée en septembre, période où les résidences universitaires et projets neufs lancent leurs attributions.
• PEB et charges: exigez le certificat PEB du logement; une bonne performance (A-B-C) limite les charges de chauffage, particulièrement dans les bâtiments rénovés d’Usquare.
• Contrat: privilégiez un bail étudiant conforme à la législation bruxelloise, avec inventaire détaillé et clauses claires sur les charges et l’entretien.
• Bruit et chantiers: vérifiez l’avancement des phases de travaux à proximité immédiate des bâtiments ciblés, surtout autour de la rue Fritz Toussaint.
• Mobilité: testez les trajets vers vos auditoires (Solbosch, Plaine, Flagey) aux heures de pointe; l’accès tram/bus/vélo est un critère de qualité de vie.

Une lecture du Guide Ixelles de KotPlace offre une cartographie utile des micro-quartiers, des commerces et des lignes STIB, avec des repères de loyers et de services adaptés à la vie étudiante (Guide Ixelles – KotPlace).

Perspectives futures

Phasage, financement et gouvernance à horizon 2028

Le calendrier opérationnel d’Usquare s’étale par séquences, avec des livraisons successives de logements, d’équipements académiques et d’espaces publics. Les documents publics évoquent une montée en puissance progressive et une stabilisation du programme au cours de la deuxième moitié de la décennie (SAU-MSI, Usquare.brussels). La gouvernance multi-acteurs – Région, SAU-MSI, ULB, VUB, Commune d’Ixelles – constitue un facteur de robustesse mais impose des processus de décision coordonnés.

Le financement combine investissements publics et apports universitaires, avec une recherche d’efficience via la réutilisation du bâti et la limitation des démolitions lourdes. La trajectoire budgétaire sera influencée par les coûts de matériaux et d’énergie, ce qui milite pour des solutions sobres (circularité, standardisation des composants) et des marchés publics exigeants en termes de performances.

Pour Ixelles et Bruxelles, la réussite d’Usquare se mesurera à l’aune d’indicateurs sociaux (accessibilité des loyers étudiants), urbains (qualité des espaces publics), économiques (taux d’occupation des coworkings) et environnementaux (PEB, biodiversité). Un tableau de bord partagé, publié annuellement, serait un levier de transparence et de redevabilité.

Risques à surveiller : gentrification et monoculture étudiante

Un projet de cette ampleur peut générer des effets non désirés. Le premier est la gentrification des rues limitrophes (avenue de la Couronne, rue du Viaduc, rue du Trône prolongée), avec des hausses de loyers qui dépassent la capacité de paiement des ménages précaires et des étudiants boursiers. Les loyers de référence régionaux, s’ils ne sont pas contraignants, fournissent néanmoins un outil de dialogue entre bailleurs et locataires (logement.brussels).

Le second risque concerne la monoculture fonctionnelle. Un excès de surfaces dédiées uniquement aux étudiants pourrait réduire la diversité d’usages en dehors du calendrier académique. La présence d’équipements ouverts, de commerces de proximité et d’espaces culturels multi-publics vise justement à éviter cet écueil. L’animation hors période d’examens – notamment en été – sera un test de résilience urbaine pour le campus.

Enfin, l’équilibre mobilité-stationnement doit rester une priorité. La réduction de l’emprise automobile au profit des modes actifs s’accompagne de besoins logistiques (livraisons, déménagements étudiants). Un schéma de mobilité fine, coordonné avec la STIB et la commune d’Ixelles, permettra de prévenir les conflits d’usage.

Cap sur l’excellence durable et l’international

Usquare a l’opportunité d’incarner les ambitions bruxelloises en matière de durabilité et d’ouverture internationale. Les Maisons internationales et les laboratoires partagés peuvent renforcer l’attractivité d’ULB et de VUB auprès des étudiants et chercheurs étrangers. Cette dimension importe dans une ville-capitale européenne où la concurrence pour les talents est forte.

Le parti pris de la rénovation circulaire, déjà illustré par des projets pilotes comme le Circular Retrofit Lab, peut positionner Ixelles en vitrine des pratiques bas carbone appliquées au patrimoine XXe. L’essaimage de ces méthodes vers d’autres opérations – logements publics, écoles, équipements – serait un bénéfice collatéral majeur pour Bruxelles (VUB; Urban.Brussels).

Sur le plan social, la consolidation de mécanismes d’accessibilité (quotas de kots à loyers maîtrisés, dispositifs pour étudiants boursiers, partenariats avec les CPAS) consolidera l’impact d’Usquare sur la vie étudiante. À l’échelle du campus urbain, la gouvernance partagée – comités de quartier, associations étudiantes, administration communale – aura intérêt à s’institutionnaliser, avec des rendez-vous réguliers et des bilans publics.

Sources

• Guide Ixelles – KotPlace
• SAU-MSI – Usquare.brussels (projet)
• Urban.Brussels – Fiches projets et cadre urbanistique
• See U – Occupation transitoire du site
• Perspective.brussels – Observatoire des loyers 2023
• ULB – Chiffres clés
• VUB – Facts & Figures
• STIB – Plan du réseau
• Région de Bruxelles-Capitale – Loyers de référence
• VUB – Circular Retrofit Lab